Modernisierung Reihenhaus Berlin

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Modernisierung Reihenhaus Berlin
Modernisierung Reihenhaus Berlin

Bestandsimmobilien zu kaufen, ist oftmals preiswerter als ein Neubau.

Gerade Reihenhäuser, die schon älter sind, können oftmals ausgesprochen günstig erworben werden.

Dennoch darf gerade hier nicht außer Acht gelassen werden, dass Bestands- und Altbauten meist nicht saniert sind oder eine erneute Sanierung ansteht.

Zwar mag die Sanierung oder Modernisierung eines alten Reihenhauses auf den ersten Blick übersichtlicher als bei einem frei stehenden Haus sein.

Dennoch können Sie hier aber insbesondere vor große baurechtliche Herausforderungen gestellt werden.

Folglich sollten Sie sich besonders in Bezug auf eine anstehende Sanierung oder Modernisierung bei Ihrem Reihenhaus oder vor dem Erwerb eines älteren Reihenhauses unbedingt mit erfahrenen Fachleuten zusammensetzen und die Situation erörtern.

Wollen Sie ein Reihenhaus in Berlin oder Brandenburg modernisieren, stehen wir Ihnen auch persönlich zur Seite.

Modernisierung Reihenhaus Berlin: Bauordnungsrechtliche und bauplanungsrechtliche Vorgaben bei der Reihenhausmodernisierung

Gerade die Modernisierung von einem Reihenhaus hat seine ganz besonderen Tücken.

Während Sie ein frei stehendes Haus beinahe frei von Auflagen modernisieren können, müssen beim Reihenhaus oftmals verschiedene baurechtliche Situationen geklärt werden.

Das betrifft zunächst die nachfolgenden beiden Bereiche:

  • bauplanungsrechtliche Vorgaben und Auflagen (Bebauungsplan)
  • bauordnungsrechtliche Vorgaben und Auflagen (vornehmlich Nachbarschaftsgesetz)

Modernisierung Reihenhaus Berlin – Bauplanerisches Recht beim Reihenhaus: der Bebauungsplan

Für die meisten innerstädtischen Bauflächen bestehen Bebauungspläne.

Dem Bebauungsplan lassen sich die Bauauflagen der Kommunen, die über Baugesetzbuch und Landesbauordnung hinausreichen, ablesen.

Ein wichtiger Bereich sind die Baulinien.

Das sind die Linien, innerhalb derer sich später ein Haus auf dem betreffenden Grundstück befinden muss.

Gerade bei Reihenhäusern wird hier oft direkt an die Grenzen der Baulinien gegangen.

Modernisierung Reihenhaus Berlin: Abstandsflächen, die nicht eingehalten werden, betreffen das Bauordnungsrecht

Wollen Sie nun Ihr Reihenhaus modernisieren, wird damit auch eine energetische Sanierung einhergehen, schließlich wollen Sie ja nicht, dass Ihre neue Heizung die ganze Wärme gleich wieder hinausbläst.

Eine solche Fassadendämmung (Wärmedämm-Verbundsystem, kurz WDVS) kann aber bis zu 20 cm und mehr in der Stärke auftragen.

Damit könnten die Bebauungslinien überschritten werden.

Aber auch die Abstandsflächen zum Nachbarn verändern sich dadurch gegebenenfalls ungünstig.

Zum direkten Hausnachbarn hin kann die Dämmung auch leicht überstehen und damit in den Raum des Nachbargrundstücks reichen.

Modernisierung Reihenhaus Berlin: Bauplanungsrecht lässt sich bei der Reihenhausmodernisierung mit einhergehender energetischen Sanierung am ehesten beeinflussen

Wird im Rahmen einer Reihenhausmodernisierung auch das Dach neu eingedeckt und eventuell von außen gedämmt, wächst das Haus auch nach oben.

Auch das beeinflusst die bereits erwähnten Werte.

Werden Baulinien leicht überschritten, hat das bauplanungsrechtliche Konsequenzen.

Diese sind noch am einfachsten zu lösen.

Sie müssen sich von der zuständigen Behörde einfach eine entsprechende Freistellung genehmigen lassen.

Da es bei der Dämmung im Rahmen einer Modernisierung und Sanierung auch um Energieeinsparungen und damit der Verringerung des CO2-Ausstoßes geht, liegen die Chancen auf eine Genehmigung gut.

Modernisierung Reihenhaus Berlin: Bei der Umsetzung des Bauordnungsrechts benötigen Sie das Einverständnis des Nachbarn

Mit dem Verändern der Abstandsflächen, oder wenn Teile der modernisierten Komponenten ins Nachbargrundstück ragen, benötigen Sie zuvor eine Einverständniserklärung des Nachbarn.

Sollte der Bedarf einer Baugenehmigung bestehen, muss diese Einverständniserklärung auch schriftlich dem Baugenehmigungsantrag beigefügt werden.

Nun ist es aber keinesfalls sicher, dass ein Nachbar diese Zustimmung tatsächlich schriftlich erteilt.

In diesem Fall bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten, wenn Sie die Modernisierung an Ihrem Reihenhaus dennoch vollständig umsetzen wollen:

  • Fassaden- und Dachdämmung von innen oder eine Kombination aus Außen- und Innendämmung
  • behördliche Freistellung von der Zustimmungspflicht durch den Nachbarn

Modernisierung Reihenhaus Berlin – Alternativen zur Einverständniserklärung: Innendämmung von Fassade und Dach

Die Innendämmung des Dachs (Zwischen- oder Untersparrendämmung) ist nur dann günstig möglich, wenn noch kein vollständiger Dachausbau vorliegt.

Ein weiterer Nachteil ist, dass der Wohnraum eingeschränkt wird, weil mit der Dämmung relativ viel Volumen verloren geht.

Bei der Fassadendämmung von innen kann es dagegen sein, dass an den Wänden keine weiteren schweren Gegenstände mehr befestigt werden können (Küchenoberschränke zum Beispiel).

Außerdem wird auch hier die Wohnfläche stark eingeschränkt.

Zudem müssen die Dämmarbeiten bei einer Kombination aus Innen- und Außendämmung professionell und hochwertig durchgeführt werden.

Andernfalls entstehen an den Überschneidungspunkten beider Dämmarten schnell Kältebrücken.

Modernisierung Reihenhaus Berlin: Erreichen einer Freistellung von der Einverständnispflicht

Dem gegenüber steht die Möglichkeit, dass Sie versuchen, eine Freistellung von der Einverständnispflicht des Nachbarn bei der zuständigen Behörde durchzusetzen.

Meist werden die Folgen wie CO2-Ausstoß reduzieren und Energieressourcen einsparen höher bewertet als das Nachbarschaftrecht und darüber gestellt.

Allerdings dürfte das der nachbarschaftlichen Beziehung nicht allzu gut tun.

Sie sollten also bereits weit im Vorfeld Ihrer Modernisierung Ihres Reihenhauses diese Problemstellung klären und mögliche Schritte samt deren Konsequenzen für sich abwägen.

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