Presse
Handelsblatt Artikel mit Interview 2023
Mit uns ist ein Interview zum Thema Aufstockung oder Anbau für Einfamilienhaus im Handelsblatt am 7. April 2023 erschienen.
Handelsblatt Artikel mit Interview
Hier unsere Antworten aus dem Interview mit dem Handelsblatt – aber Sie können den Artikel ja auch beim Handelsblatt direkt in ganzer Länge lesen – auf jeden Fall eine Empfehlung.
Leider kann man Fragen bei einem Zeitungsinterview platzbedingt nie umfassend beantworten – dass können wir aber immer in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen, wenn Sie in Berlin und Umgebung mit uns planen und bauen wollen.
In welchen Lebenssituationen ist eine Aufstockung oder ein Anbau für Eigentümer von Einfamilienhäusern eine interessante Überlegung?
Zu den möglichen Gründen gehört, wenn sich beispielsweise Nachwuchs einstellt, die Eltern oder Großeltern mit einziehen sollen, ein Arbeitszimmer (vorübergehender oder dauerhafter Homeoffice-Arbeitsplatz manchmal auch beider Elternteile/moderne Familienplanung) oder Hobbyraum (wegen der vielen sitzenden Tätigkeiten werden Heimsportgeräte immer beliebter) geplant ist oder vielleicht ein Wintergarten den Wohnraum vergrößern soll.
Ambitionierte Hobbyköche erweitern ihr Haus auch gerne um eine professionelle Küche.
(Zusammenlegung von Wohnraum und Küche unter Einbindung einer Kochinsel)
Je nachdem, welche Möglichkeiten der Bebauungsplan oder die Baunutzungsverordnung hergibt, kann man die Erweiterung mit einem Anbau, einer Aufstockung oder einem Dachausbau erreichen.
Wann ist welche dieser Erweiterungsformen der richtige Weg?
Welche baulichen und rechtlichen Voraussetzungen müssen gegeben sein, um a) eine Aufstockung und b) einen Anbau gut und wirtschaftlich tragfähig umsetzen zu können?
Als erstes sollte der Eigenheimbesitzer erkennen, dass ein Anbau oder eine Aufstockung keine günstige Baumaßnahme ist. Die Kosten liegen ähnlich, wie bei einem Neubau. Richtig teuer kann es werden, wenn die Dachform verändert wird.
a) Die Aufstockung
Eine Aufstockung ist dann sinnvoll, wenn die bebaubare Fläche des Grundstücks bereits ausgeschöpft ist und das Haus durch die Lage zur Grundstücksgrenze (Grenzabstand mind. 3 m) keine Anbauten mehr ermöglicht. Die Aufstockung kann sich auf die Statik auswirken, die in dem Fall also erneut geprüft werden muss. Ganz wichtig bei einer Aufstockung: Ein Treppenhaus oder einen Treppenaufgang nicht vergessen sowie den 2. Rettungsweg für die Feuerwehr. Außerdem muss geklärt werden, ob der Bebauungsplan oder die Nachbarbebauung in dem Gebiet die erwünschte Gebäudehöhe erlaubt.
b) Der Anbau
Gibt der Bebauungsplan oder die Baunutzungsverordnung die Möglichkeiten für einen Anbau her, kann es sich bei dem um einen Erker, aber auch um einen ganzen Raum handeln. Die Grenzen für diese Entscheidung setzt das noch zur Verfügung stehende Maß der bebaubaren Fläche. Meist ist ein Anbau günstiger zu verwirklichen als die Aufstockung.
Welche Herangehensweise empfehlen Sie Eigentümern?
Auch wenn es sich um das eigene Grundstück und das eigene Haus handelt, kann man in der Regel nicht einfach loslegen mit dem Bauen. Die Vorschriften unterscheiden sich in den Bundesländern und oft auch von Kommune zu Kommune. Eine Bauvoranfrage ist sinnvoll, ganz besonders dann, wenn für das Gebiet kein Bebauungsplan vorliegt.
Die Bauvoranfrage wird an das örtliche Bauamt gestellt. Für eine rechtsverbindliche Auskunft zu Ihrer Fragestellung muss ein Antrag auf Bauvorbescheid entsprechend der Bauvorlagenverordnung eingereicht werden. Diese Anfrage mündet dann in einen Bauvorbescheid, der für drei Jahre gilt und verbindlich ist. Beim Anbau eines Wintergartens kann eventuell auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. Ansonsten muss ein Architekt oder Bauingenieur mit der Planung und der Eingabe für den Anbau oder die Aufstockung beauftragt werden.
Wir empfehlen als ersten Schritt immer eine Vor Ort Begehung mit unseren Architekten und dann eine Machbarkeitsstudie, oftmals ist bereits in der Vorklärung die Hinzuziehung eines Statikers notwendig.
Wichtig ist zu wissen, dass im Zuge eines Bauantrags das vorhandene Haus und die zur Zeit auf dem Grundstück befindlichen Nebengebäude ihren planungsrechtlichen Bestandsschutz verlieren.
Dieser Aspekt beinhaltet eine Menge Konfliktstoff.
Ein Beispiel: Falls Ihr vorhandenes Haus z. B. zu dicht an der Grundstücksgrenze steht, muss bei einer Veränderung des Bestands nachträglich ein Baulasteintrag auf dem Grundstück des Nachbarn erfolgen, was u.U. zu erheblichen Differenzen führen kann.
Welche Nachrüstpflichten (energetischer Standard, Schallschutz, Brandschutz …) muss ich beachten?
Für die Anbauten und Aufstockungen gelten die gleichen Vorschriften wie für jeden Neubau.
Diese Vorschriften ändern sich leider immer wieder und deshalb ist es wichtig, sich über den aktuellen Stand zu informieren. Die örtlichen Sanitär- und Heizungsbauer oder die Architekten sind dafür oft die richtigen Ansprechpartner. Eventuell können die Auflagen für neue Anbauten und Aufstockungen sogar größer sein als für das bestehende Gebäude.
Wenn Fördermittel für die energetische Aufrüstung des Altbaus in Ergänzung zum Neubau in Anspruch genommen werden sollen, ist die Einbindung eines Energieberaters sinnvoll. Wichtig ist hier insbesondere die korrekte Planung der Übergangsbereiche von Alt und Neu zur Vermeidung späterer Feuchtigkeitsschäden. Dies kann auch die Wahl der Baumaterialien selber einschränken.
Wo lauern Fallstricke in der Umsetzung?
Der größte Fallstrick liegt sicherlich in der Vermutung, dass man jetzt einfach mal loslegt mit der Erweiterung. Nach dem Motto: Das wird schon keiner bemerken.
Es kann tatsächlich sein, dass es dem Bau- oder Ordnungsamt nicht auffällt. Aber man kann fast sicher sein, dass sich irgendein Nachbar daran stört und das meldet. Das passiert oft sogar anonym und die Behörde muss dem nachgehen. Im Worstcase drohen Strafzahlungen und sogar der Rückbau dessen, was man neu geschaffen hat.
Man sollte sich ausführlich und rechtzeitig informieren und alle nötigen Unterlagen für die Eingabe bereithalten. Bauanträge werden erst bearbeitet, wenn alle Dokumente vollständig vorliegen. Die Bearbeitung nimmt 4-6 Monate in Anspruch, da mehrere Fachabteilungen einbezogen werden. Der Baubeginn darf erst nach erfolgter Baugenehmigung und der eingereichten Baubeginnsanzeige erfolgen.
Welches Potenzial sehen Sie im Blick auf enge Wohnungsmärkte für Aufstockungen und Anbauten?
In vielen Gebieten ist das sogar fast die einzige Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen. Man denke nur einmal an die ganzen verbauten und dadurch versiegelten Flächen in Großstädten. Aber auch auf dem Land muss man sich immer häufiger überlegen, ob man tatsächlich noch diese eine Wiese oder den Acker verbaut.
Das Potential durch Anbauten und Aufstockungen ist riesig und es bleibt zu hoffen, dass sich die Verantwortlichen aus den Landesregierungen und den Verwaltungen in den Kommunen dessen immer mehr bewusst werden. Hier muss mehr Spielraum in der Ausnutzung vorhandener Grundstücke z. B. auch im privaten Sektor möglich sein.
Wir haben immer wieder Anfragen, dass Eltern erwachsener Kinder feststellen, dass Ihre Kinder auf dem Wohnungsmarkt keine bezahlbare Wohnung finden. Sie würden gerne Geld und Raum auf dem eigenen Grundstück zur Verfügung stellen, aber das Planungsrecht, lässt z.B. kein 3-geschossiges Gebäude zu, oder beim Dachausbau wird die
Unterbrechung der Traufe für eine großzügige Gaubenwand nicht genehmigt. Damit sind dann im Einfamilienhausbestand Minimalgrößen für eine zweite unabhängige Wohneinheit nicht realisierbar.
Tagesspiegel Artikel – Dem Himmel so nah – Immobilien
Tagesspiegel Dachausbau Artikel
Tagesspiegel September 2019 – Artikel über Dachausbau und Hausaufstockungen mit einem Interview mit Ingo Noack.
BerlinMorgen Artikel
April 2023 – Mit den 10 besten Tipps für den Anbau an ein bestehendes Haus von Ingo Noack